百色市人大常委会调研组
（2015年3月30日）

    根据市人大常委会2015年工作安排，市人大常委会组成调研组于3月17日至20日对全市经济适用房和廉租房建设工作情况进行专题调研。调研组先后深入隆林各族自治县、西林县、市直有关单位就有关项目进行实地调研，广泛听取业主及相关人员的意见建议；听取了市人民政府，隆林各族自治县、西林县关于经济适用房和廉租房建设工作情况的专题汇报，并与市直、县直有关部门及经济适用房和廉租房业主进行座谈；查阅了田阳县、田东县、平果县、德保县、那坡县、凌云县、乐业县、田林县等县的相关材料，详细了解我市经济适用房和廉租房建设工作情况。现将调研情况报告如下：

    一、全市经济适用房和廉租房建设主要成效

    2006至2014年全市供应经济适用住房建设用地2009.32亩，累计投资33.79亿元，建设经济适用住房242.21万平方米共30276套，完成分配共26184套，已有26184户中低收入住房困难家庭享受了保障住房；供应廉租住房建设用地869.25亩，累计投资16.08亿元，建设廉租住房131.02万平方米共26203套，完成分配共20383套。两类保障性住房均按年度完成自治区下达保障性住房建设任务指标。这些经济适用住房和廉租住房的建设及投入使用，有效地缓解了城镇低收入家庭的住房困难，对经济社会发展、住房结构调整、惠民生做出了积极的贡献。

   （一）各级人民政府重视经济适用住房和廉租住房建设工作

    市、县人民政府根据中央和自治区的决策部署，将经济适用住房和廉租住房建设列入重要议事日程，先后成立了政府分管领导任组长的住房保障工作领导小组，编制了保障性住房建设中长期规划，先后出台了廉租住房、经济适用住房保障管理实施细则，解决城市低收入家庭住房困难实施意见，层层签订年度工作目标责任书，明确各自目标任务和工作责任，列入绩效考核及为民办实事工作目标，并对责任书的落实情况进行检查、考核，有效推进保障性住房建设力度。

   （二）职能部门全力配合、共同推进

    发改、建设、国土、财政等部门团结协作，在项目立项、土地划拨上优先安排。及时协调解决经济适用住房和廉租住房建设项目的设计、报建、审批等出现的问题，开通绿色通道。限时要求各有关部门依法依规从快高效审批保障住房建设项目的规划许可、招投标等手续。对行政事业性收费给予了减缓征收，财政部门及时下拨上级补助资金和落实好地方配套资金，金融部门帮助抓好贷款项目的审查和资金到位工作，采取措施，减少贷款环节，降低费用。供水、供电、电信等部门均对配套建设的有关项目都给予了大力支持。全市形成了上下一心，通力协作，加快经济适用住房和廉租住房建设的强大助推力。

   （三）市、县财政加大配套资金投入

    近年来，全市共投入保障性住房项目地方专项配套资金共计8.18亿元。按照住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地出让收益用于保障性住房建设比例不低于10%专项投入保障房建设，百色市被列为全国利用住房公积金贷款支持经济适用住房项目建设试点城市。平果县2008年以来建设廉租住房共投入资金2.3亿元，县财政配套1.097亿元；西林县2014年财政收入仅为1.4亿元，但2008年至2014年县财政共配套约2500万元支持廉租住房建设。

   （四）严把准入审核关

    分配入住方面做到“公正、公平、公开”的选房制度。让广大住房困难群众真正得到政策实惠。申购条件、分配方案经市、县政府审批，并在实施中严格执行审核和公示制度，按照规定的内容、时限、程序予以公示。公示方式在工作单位或社区张贴、当地报纸、政府网站同时公示，并设立举报电话及信箱，接受社会的监督。对申请廉租房的家庭经过社区、居委或镇政府、房管所、房改办、民政局、住建局几个部门共同审核通过，并经两轮公示后无异议的方可准入登记。对准入登记的廉租住房保障家庭，实行年度复核制度，对不符合保障条件的家庭立即停止实施保障，入住廉租房的在规定时限内腾退廉租房，停发货币补贴。

    二、存在问题及困难

   （一）管理机构力量单薄，人员少

    调研中发现市、县住房保障部门工作人员普遍偏少，有的县在编在职人员仅有2－3人。住房保障工作是新增加的职能，有的县由房产局（房改办），有的县由住建局承担所有业务，工作任务繁重，在项目实施和住房保障管理工作中出现一人多职的被动局面，工作难以正常开展。廉租房的审核工作由于工作人员不足，审核工作有的还只是限于书面材料审核，尚未能安排出专业工作人员进行逐户实地取证申请人的申请材料的真实性。

   （二）配套投入任务重，压力大

    按照相关规定，地方建设廉租房资金除了国家和自治区补贴外，还要地方财政配套，并从土地出让收益和住房公积金增值收益中提取资金，但从各地筹资情况来看，这三方面的资金来源在不少地方很难落到实处。一方面因为市县财政困难，无力配套；另一方面市、县住房公积金规模小，增值收益不多，加上各地土地出让金的数量也有限，对解决廉租房建设资金帮助不大，国家、自治区财政为每套廉租房补贴5万元，占建房成本的一半左右，如那坡县上级下达廉租住房资金指标2630万元，但在主体工程资金配套、道路硬化、附属设施建设累计投入地方配套资金已达2643万元，比例高达50.1%。建设廉租房投资巨大，尤其是地方政府投入比例大，给市、县(区)财政带来很大压力。

   （三）各县发展不平衡，供需有差距

    全市2006一2014年廉租住房申请5982户，建设5502套，其中建成入住3594套，在建1908套，尚有480套缺口；经济适用房申请3765户，建设3296套，建成1344套，在建1952套，缺口469套，总体上供不应求。但平果县、德保县的廉租房出现供大于求的局面。如平果县2014年永昌小区有969套投放社会，符合申购户数有671户，供求比例为1.4：1；德保县目前闲置廉租房61套，在建的324套廉租房完工后房源更是充足，申请廉租住房保障的对象在逐年减少。2012年申请廉租住房实物配租的家庭有199户，2013年124户，2014年71户。

   （四）退出机制有待完善

    我市目前没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，廉租户的“隐形”收入数据在动态变化，没有办法统计，在实际的操作过程中，由于工作量大以及取证困难等原因，基层监管程序往往流于形式，廉租房承租人填报财产时，房产管理部门难以评估其真实性和全面性，导致部分不符合条件的人租住廉租房。如某县调研组从部门提供的住房花名册中随机抽检20户，到其申报材料标明原住址、现住地及原住址和现住地周围住户调查了解，发现涉嫌不符合租住条件的现象的就占9户、占比达45%，群众意见较大。

   （五）规划设计、配套设施建设有待加强

    相当一部分保障性住房小区主要分布在郊区或城区偏僻角落，工作、就学地和居住地、基本公共设施与生活居住的空间分割，容易引起工作生活不便、治安等一系列问题，加上受资金制约，规划设计对配套设施建设重视不足，规划间衔接不够，保障房小区配套设施不健全问题突出，保障房小区周边市政配套设施未能同步立项和建设。

   （六）后续物业管理有待完善

    由于廉租房小区住户都是城镇困难家庭，廉租住房对象群体普遍受教育程度不高，加上宣传不到位、住户不理解，大部分业主观念落后，用户对实行专业化的物业管理的作用不了解，总想只要服务不愿出钱，扰乱了正常的管理秩序，在小区物业管理上存在很大难度。如凌云县部分保障住房小区曾尝试业主委员会聘请物业公司进驻管理和小区业主自我管理等模式，但都因业主观念落后等多方面原因，欠费过多迫使物业管理终止，经济适用住房小区现只有鸿顺中央公园1个小区有物业公司进驻管理，且还是由开发商自行聘请的前期物业管理。

    三、几点意见和建议

   （一）增加人员，充实管理机构

    当前，住房保障工作呈现出量大面宽，任务繁重的特点，与市、县保障性住房管理机构现有的人员编制情况不相适应，要把保障性住房这一民生工程办好办实，要及时充实管理机构专业人员，根据各县实际，适当核增保障性住房管理机构的专业人员事业编制数及骋用人员。

   （二）想方设法，拓宽保障房建设资金筹措

    一是努力争取中央、自治区安排专项资金时，向贫困县倾斜，增加专项费用，减少地方配套；二是积极支持成立专门企业负责建设、运营、管理公共租赁住房等保障性住房，引导企业通过银行贷款、发行企业债券、吸收社会投资等筹集建设资金。三是市、县出台了关于鼓励民间资本参与保障房建设的办法，鼓励民营资本积极参与保障性安居工程建设当中来，通过税收、信贷、土地全面的优惠政策来刺激引导民间资本进入保障房领域，促进地方资金压力的缓解；

   （三）结合实际，加大公租房建设力度

    我国廉租住房制度规定的保障对象是最低收入家庭，因而一些中间层家庭和农民工群体无法享受这一政策，由于我市部分县廉租房已出现供大于求的局面，应加大公租房建设力度。公租房主要是解决中低收入“夹心层”住房问题，这“夹心层”群体因户籍等原因，既不符合经济适用房、廉租住房的分配条件，也没有能力购买普通商品房。这种“夹心层”群体包括非本城市户籍的创业者，以及大学毕业生、外来务工人员、农民工等。随着城市化进程的加快，上述社会群体对公租房的需求量会越来越大，公租房供求矛盾的加大，容易引发新的社会问题。公租房建设已成为创新社会管理工作的范畴，加大公租房的建设迫在眉睫。

   （四）部门协调，完善退出机制

    建立部门联动跟踪机制，由住房保障部门牵头，通过社区、民政、公安、工商、税务、银行等部门定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，当承租人的收入状况好转，不再符合廉租房租赁条件时，应及时清退，使廉租房始终处于一种动态合理状态，承租廉租房要签订租赁合同，期满要求续租要重新审核，对转租、空置、拖欠租金的行为，可予以终止合同关系。完善廉租的退出机制，对廉租房资源的高效利用有着积极作用。

   （五）科学规划设计，加大配套设施建设力度

    保障性住房小区要合理规划选址，尽可能将保障性安居工程安排在交通便利、配套设施齐全地段，落实工程质量责任，严格执行基本建设程序、标准规范和工艺流程，确保工程质量，提高保障性住房安全性、舒适性和健康性。要加大配套设施投入力度，完善市政基础设施和公共服务设施，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，方便群众入住后工作、生活的需要。

   （六）开拓创新,加强物业管理

    一是通过加强宣传来提升住户的物业管理理念和有偿服务意识，营造支持物业管理的良好氛围，从思想上打破安置房免收管理费的习惯，树立正确的物业服务消费观念。二是通过加强对小区公共用房出租、收取停车费等方式，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足，缓解物业管理的资金压力，并在一定程度上，产生客观的盈利潜力，形成物业管理资金的良性循环。三是“以工抵费”模式。物业公司对保障性住房对象的失业劳动力进行招募，优先聘用本小区的困难家庭人员，在专门的培训后，让他们直接参与物业管理过程，允许他们用一部分工资冲抵物业费，同时还解决了就业问题。